평촌 1기 신도시 특별법 재건축 용적률 500% 가능성 vs 리모델링 속도전

평촌 1기 신도시 특별법 재건축 용적률 500% 가능성 vs 리모델링 속도전

 

평촌의 리모델링 사업을 추진 중인 단지들이 선거 기간과 더불어 정부에서 추진하겠다고 밝힌 1기 신도시 특별법(용적률 500%)에 따라 재건축이 가능한 것이 아니냐며 리모델링이냐 재건축이냐로 왈가왈부 하는 상황이 펼쳐지고 있는 것 같다. 

 

일부 조합 설립이 완료돼도 리모델링을 추진하고 있는 단지에서는 특별법은 실현 가능성이 낮다며 리모델링 속도를 높여 빠르게 추진하는 게 낫다는 것이 대세 의견인 거 같긴 하다.

 

혹자도 재건축이 나쁘다는 것은 아니지만, 특별법 내용에 인구 증가에 따른 기반 시설 확충 계획이나 선도지구선정 방식 등 세부적인 계획이 없는 상태에서는 정부 정책이 실질적으로 와닿을 것 같지 않다. 아래는 그러한 관점에서 리모델링 홍보관등에서의 설명이나 주변 자료 등을 기반으로 그 이유 설명하고 있다. 

 

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1. 용적율 500% 적용 시 평촌 신도시 기반 시설 확충과 비용의 문제

 

평촌 1기 신도시는 안양시청을 중심으로 방사형으로 고밀화된 도시이다. 용적율 500%가 적용되어 재건축이 진행된다면 그만큼 인구 밀도가 높아질 것이고 이에 따라 도로, 교통, 상하수도 시설, 공원, 문화 시설 등등의 생활 기반 시설의 확충도 진행되어야 한다. 이는 사실상 천문학적인 비용이 드는 사업이며, 이를 시행하기 위한 국가의 재정과 계획이 뒷받침되어야 한다.

 

정부는 이러한 자금을 특별정비구역 공공기여금을 담보로 지자체가 발행하여 기반시설을 적기에 설치하도록 하였는데, 각 도시별 지차체들이 그러한 재정 여건과 업무를 추진할 여력이 충분한지 미지수다.  결국 기부채납이나 재건축 후 공공기여를 통하여 조달할 수 밖에 없을 것으로 재건축 후 꽤 많은 부분을 채납 하여야 할지도 모를 일이다. 이러한 재정 확보를 위해 만약 지자체에서 비특별지구까지 세금 부담을 주게 된다면 행정적으로 수혜자와 비수혜자 간의 형평성에 맞지 않아 문제가 될 것이다. 이러한 문제가 해결되지 않는다면 현실적으로 용적율 500%는 해당 신도시 중에서도 극히 일부 지역만 적용될 가능성이 높다.

 

 

2. 고밀도 닭장 아파트로의 개발로 인한 삶의 질 저하 문제 

 

용적률 500%가 적용되더라도 이는 닭장아파트가 될 가능성이 높다. 이러한 닭장아파트는 일조권을 보장받을 수 없고, 세대별 프라이버시 침해 등 삶의 질을 떨어뜨리는 등의 여러 문제를 유발할 수 있다. 그리고 이런 닭장 아파트로의 개발은 집값하락의 요인이 될 수도 있다. 

 

 

3. 통합 재건축 추진시 단지 주민 간 갈등 발생과 속도 저하

 

1기 신도시 특별법 상 안전진단 면제 및 선도지구가 되려면 블록단위 통합 개발이 되여야 한다고 명시되어 있다. 안전진단 면제 등이 재건축을 빠르게 진행할 수 있는 요소가 될 수 있기도 하겠지만 단지 간 통합이라는 변수가 있다. 아파트끼리 블록화 하여 사업을 추진할 경우 서로 다른 대지지분, 입지조건 등 단지별 소유자의 재산권과 이익이 서로 달라지게 된다. 이렇게 서로 입장이 다른 사람들과 각각의 케이스가 많아지면 서로 다른 의견을 수용하고 통합하기가 힘들어 질 것이다. 여러 단지가 블록 통합을 했을 경우 재건축 사업을 추진함에 있어 일치된 의견을 쉽게 모으기 힘들고 재건축 속도를 내는데 문제가 될 수 있다. 

 

1개 단지만 해도 리모델링 견본이 나왔을 때, 동마다 지하주차자 위치나 지하 편의 시설, 내부 도면과 평수 등등 요구가 재각각이라는 생각을 했다. 그래도 그나마 같은 평수의 비슷한 구조를 가진 단지라 전체적인 추진 방향에 큰 이견이 없었을 것으로 보인다. 그런데 서로 다른 단지가 통합돼야 한다면, 각각의 이익이 달라 단지 간 갈등이 더 많아지고, 서로의 의견을 수용하며 통합하기가 더욱 어려울 것이다. 

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3. 선도지구 탈락시 기약 없는 기다림 예상 

재건축을 희망하며 선도지구 신청을 하였느나 경쟁에서 밀려 탈락을 할 경우 언제 재건축을 추진할 수 있을지 기약이 없다. 한번에 동시다발적으로 개발할 경우 이주문제, 집값 안정화 문제 등이 발생할 수 있어 순환개발방식을 선택할 수밖에 없을 것인데, 마냥 언제 될지도 모르는 해당 순서를 하염없이 기다려야 하는 상황이 올 수 있다.

 

예를 들어 과천시의 경우 기반시설 부족에 따라 선순환개발을 하였는데 2000년도 초 입주 이래 현재까지 50% 완료되었고, 나머지는 아직도 개발이 진행 중으로 상당 시간이 소요됨을 알 수 있다고 한다. 

 

 

4. 인근 단지 사례 (리모델링 > 재건축 선회 시)

 

리모델링 추진에서 재건축으로 선회 시 종 사향의 문제가 있고 이는 모든 것을 처음부터 다시 시작해야 함을 의미한다.  용적율의 기부채납과 더불어 임대주택 건립 및 초과이익 환수 외에도 다양한 방법의 환수가 예상된다고 한다. 그밖에 교통, 일조권, 주차, 각종 시설등의 문제가 발생되어 삶의 질은 매우 떨어질 수 있기에 리모델링을 제때 추진할 수 있도록 하고 있다고 한다.  

 

도시 정비에는 세부적인 추진 계획과, 재정 확보가 필요하고 기반 시설 등등 생활을 위한 여러 문제들이 수반되기에 재건축 한 가지만 보고 주먹구구식으로 추진할 수 없을 뿐더러 많은 시간이 소요된다. 정부에서 이러한 세밀한 부분까지 신경 써서 발표하지 않는 이상 선거를 위한 미봉책으로 느껴질 수 있다.