전세퇴거용 대출 실행 2 (전세금은 세입자에vs은행에? 질권설정?)

■전세퇴거용 대출 실행 후기2 (돈은 은행에게? 세입자에게? 질권설정?)

사실 이렇게 빠른 입주 계획은 없었다.
작년 초('21년 초)까지만 해도 전세 물량이 너무 없어서 문제라는 말이 무색하게 단 몇 개월 사이 경기도 안양의 거래 상황이 변했다. 주변 인프라와 학군이 좋고, 실거주 수요가 워낙 튼튼한 곳이라 전세 구하기가 어려울 것이라 생각지 못했다. 최근 과천, 안양의 입주 물량, 즉, 공급이 늘어나며 일시적으로 벌어진 현상이라고 한다. 그래서 어차피 비과세 받으려면 언제가 해야 할 입주, 새로운 세입자 구하기 어려운 지금 하자고 결심하게 되었다.

그렇게 첫 주택담보대출을 알아보게 된 것이다. 이럴 때는 *'전세퇴거용' 주택담보대출 실행이란 표현을 쓴다는 것을 알게 되었고(아래 1편 참고), 은행원과 상담을 하다 보면 ①내가 받을 수 있는 대출 한도, ②준비 서류, ③ 금리 및 상환 방법 등은 충분히 알 수 있다. 그리고 이와 관련된 정보들은 인터넷에도 많다.

★ 다만 정작 내가 궁금했던것은 처음 빌려보는 몇억씩 되는 이 큰돈을 과연 바로 세입자에게 그냥 줘도 되는 것인가? ,,,였다. 세입자도 전세자금을 다른 은행에서 빌려서 입주한 것이라던데, 그럼 그 돈을 은행에 갚아야 될 것 아닌가? 내가 송금한 돈을 과연 은행에 제대로 갚을지 아니면 그냥 가지고 갈지 어찌 알 수 있단 말인가? 차라리 내가 세입자가 돈을 빌린 은행으로 바로 송금을 해주는 게 더 낫지 않을까?

여기에 대한 답은 사실 은행도 줄 수 없다. 본인이 알아봐야 한다.

(*전세퇴거용 주택담보대출 실행 후기 1 : 의미, 시기 등은 1편 참조)
https://elly05.tistory.com/181

'전세퇴거용' 주택담보대출 실행 후기1 (전세끼고 매입한 집 입주시)

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▣ 전세퇴거자금은 돈은 은행? 세입자 누구에게 주어야 하는가?

1) 먼저 세입자와 연락하여 전세자금을 은행에서 대출받은 것인지 확인해본다.
2) 은행 전세자금대출을 받았다면 어느 은행에서 받았는지와 '질권설정여부'를 확인해본다.

<'질권설정'이란?>
질권 = 우선권 즉, 빌려준 돈을 받을 권리가 누구에게 우선해서 있느냐는 것이다.
만약 은행에 '질권(=우선권)' 설정이 되어 있다면, 은행은 세입자보다 돈을 받을 권리의 우선순위가 높아 1순위가 된다. 이런 경우에는 전세자금을 은행 계좌로 돌려줘야 한다. 이 사실을 모르고 세입자에게 바로 돈을 돌려줬는데 세입자가 만약 돈을 제대로 은행에 갚지 않으면, 은행은 집주인에게 돈을 갚도록 요구하게 되니 필히 확인이 필요하다!

[결론]
-질권설정이 되어 있는 경우 --------------------------------> 은행에 직접 돌려준다.
-질권설정이 되어 있지 않은 경우 ---------------------------> 세입자에게 돌려준다.

근데 문제는 세입자 조차도 자신이 전세자금을 빌리며 은행에 질권설정을 했는지 안 했는지 알지 못하는 경우가 있다. 내 경우도 그러했다.
이러한 경우 집주인이 해당 은행에 가서 세입자의 대출 상태에 대해 확인해 볼 수가 있다.

 

 

 

<세입자의 질권설정 여부를 집주인이 확인하는 방법>
-예를 들어 국민은행에서 세입자가 전세금을 빌렸다면, 가까운 국민은행에 집주인이 본인 신분증과 등기권리증(매매계약서), 전세계약서도 같이 가지고 가면, 은행원이 세입자 전세 대출이 있고 질권 설정 여부를 알려준다. 질권설정이 안 되어 있다면, 그 돈은 세입자에게 바로 돌려주면 된다.

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'질권설정'시 세입자는 집주인의 동의를 받도록 하고 있지만, 전세를 끼고 집을 매수한 경우 이 사실을 원래 집주인이 알려주지 않는 이상 알기가 힘들다. 이런 경우 매수인이 바뀌면 혹시라도 새로 바뀐 매수인이 이 사실을 모를 수도 있어 세입자가 집을 나갈 때 전세금을 그냥 세입자에게 바로 줘버릴 수도 있다. 그런 일을 방지하기 위해 은행에서 당연히 새 집주인에게 이러한 사실을 통보를 해 주어야 맞을 거 같은데, 질권설정통지서를 바뀐 주인에게는 보내지 않는다고 한다.

나는 가끔 이럴 때 우리나라의 법이란 것이 참 희한하고 어떤 면에선 합리적이지 않다는 생각이 들기도 한다. 집주인으로서는 세입자 말만 믿고 거액의 돈을 내줘야 하는 상황이 될지도 모르는데 말이다. 이러한 거래를 집주인이 처음으로 하게 된다면 더더욱 그렇다. 법으로 보호할 대상은 세입자와 집주인 모두여야 되지 않은가?!

결국 불미스러운 일이 발생하지 않기 위해서는 본인 스스로 알아서 잘 준비해야 한다.